Hein Stroeve als deskundige over duurzaam bouwen in Ondernemersbelang

Het Ondernemersbelang is benieuwd wat deskundigen zeggen over de haalbaarheid van duurzaam bouwen en verduurzamen van bestaande bouw. Een aantal deskundigen, waaronder Hein Stroeve (Partner Bouwrecht bij Ekelmans & Meijer), Maxime Verhagen (Voorzitter Bouwend Nederland) en Peter Paul van ’T Veen ( directeur bouw & Infrastructuur TNO) krijgen de volgende stelling voor: is het zo dat realiseren van duurzame steden hoofdprioriteit is voor verbetering van de leefbaarheid in steden?
 
Hein Stroeve, die vanuit zijn praktijk veel ervaring heeft met het onderwerp verduurzaming en met bouwtrajecten voor nieuwe technieken zoals geothermie, geeft zijn mening.
 
Lees hieronder het hele artikel.


Uit: Het Ondernemersbelang.nl

Welke maatregelen ontzorgen woningcorporaties en huiseigenaren?
Bij duurzaam bouwen is aandacht voor mens (bewoner) en milieu door het ontwikkelen van een woning die zolang mogelijk kan voldoen aan onze woonbehoefte. De kritische succesfactor bij verduurzamen is de wijze waarop iedereen verantwoord omgaat met water, energie en grondstoffen, maar ook met de open ruimte. Duurzaam bouwen vereist een integrale aanpak, waarbij bouwers, opdrachtgevers en consumenten bewust vooraf keuzes maken.

Deze doelstelling over de haalbaarheid van duurzaam nieuw bouwen én verduurzamen van bestaande bouw heeft Hét Ondernemersbelang voorgelegd aan een aantal deskundigen. Namens Bouwend Nederland was de voorzitter, Maxime Verhagen, de gastheer voor Mirre Andringa, directeur Bebouwde Omgeving bij Twinstone, Richard Jongeneelen, directeur SKN Bouw, Peter Paul van ’t Veen, directeur Bouw & Infrastructuur bij TNO en Hein Stroeve, advocaat Bouwrecht bij van Ekelmans & Meijer advocaten.

Aan de deskundigen is een stelling voorgelegd: ‘is het zo dat realiseren (renovatie, verbouw of nieuwbouw) van duurzame steden hoofdprioriteit is voor verbetering van de leefkwaliteit in steden?’

Hindernissen
Maxime Verhagen: “De realisatie van bouw- en infraprojecten is zeker (één van de) hoofdprojecten voor de leefkwaliteit. Maar de leefkwaliteit wordt door vele sociale, culturele en fysieke factoren bepaald. De bouw kan hier in veel gevallen een belangrijke bijdrage aan leveren. Realisatie van bouw- en infraprojecten is noodzakelijk om te zorgen voor – tijdig – voldoende geschikte woonruimten voor een veranderende bevolkingssamenstelling (ouderenwoningen of woningen voor kleine gezinnen of alleenstaanden en of sociale huurwoningen). Hierbij speelt mee om gelijktijdig te werken aan verduurzaamde aantrekkelijke openbare ruimtes (o.a. pleinen, parken en sportfaciliteiten), waarin bewoners zich prettig voelen en die bijdragen aan de sociale aspecten van de leefkwaliteit. Daarnaast zal geïnvesteerd moeten worden in ongeveer 1 miljoen gebouwen (kantoren of scholen) die comfortabel en gezond gemaakt moeten worden en na renovatie bijvoorbeeld weinig tot geen energie meer nodig hebben. Wij moeten ons bewust zijn dat om op termijn droge voeten te houden er maatregelen nodig zijn die inspelen op klimaatverandering.” Maar vervolgt Maxime: “Tussen noodzaak en uitvoering zitten vele hindernissen. 7 Miljoen bestaande woningen in Nederland moeten verduurzaamd worden. Daarnaast is sprake van een spanningsveld tussen wat technisch kan en hoe verduurzaming gefinancierd kan worden. Een transitieproces naar een duurzame energievoorziening is noodzakelijk!”

Mirre Andringa van Twinstone is het eens met Maxime en deelt de noodzaak voor een transitieproces: “Bij onze dienstverlening kijken wij niet naar de stenen, maar kijken wij juist naar de bewoner die duurzaam wil wonen. Wij vinden het belangrijk inzicht te hebben in het gedrag en de emoties van bewoners, waardoor je een relatie met de bewoner opbouwt om de bewoner bewust duurzamer te laten wonen. Kortom wij werken aan betrokkenheid en draagvlak; dat doen wij samen met bouwers, maar ook met woningcorporaties. Een van onze belangrijkste ervaringen in onze dienstverlening is de noodzaak voor duidelijkheid en leiderschap met visie om een volgende stap in duurzaamheid en duurzaam wonen te zetten. Zonder deze uitgangspunten geniet duurzaam bouwen voorlopig nog weinig kans op draagvlak.” Hein Stroeve van Ekelmans & Meijer advocaten, sectie Vastgoed, is het daarmee ook eens, maar voegt toe dat: “Verduurzaming onvermijdelijk is voor behoud van leefkwaliteit, maar de voorgenomen verbeteracties roepen wel juridische aandachtspunten op. Ik zie dat nu ook van dichtbij; als advocaat ben ik betrokken bij een Nederlandse dochter van een Duits bedrijf dat geothermische boringen doet tussen de 2,5 en 3,5 kilometer diep. Met een zo’n installatie win je genoeg warmte voor een hele woonwijk. Ik maak hiervoor de contracten. Het is een relatief nieuwe techniek, dus soms gaat het anders dan beoogd. Van deze onvolkomenheden en bijbehorende potentiële geschillen wordt veel geleerd voor toekomstige projecten.”

Richard Jongeneelen van SKN Bouw. “Ik heb lang getwijfeld om aan dit rondetafelgesprek mee te doen. Aan de ene kant vind ik het erg interessant, maar ik merk in ons werk van verbouw, renovatie en onderhoud voor bedrijven, particulieren en gemeenten dat er toch heel beperkt en selectief aan duurzaamheid wordt gedaan. Ik hoor vaak de argumenten, waarom onze opdrachtgevers niet kiezen voor duurzaamheid en het is zeer moeilijk om klanten te overtuigen van de noodzaak voor duurzaamheid en duurzaam (ver)bouwen. Duurzaam bouwen komt gewoon niet van de grond.” Maxime: “Het kost gewoon veel geld!” Peter Paul van ’t Veen van TNO vult aan: “Duurzaamheid is breder dan energie; denk ook aan circulariteit, levensloopbestendig bouwen en leefbaarheid. Ook TNO deelt de mening dat investeren in duurzaamheid door de consument als te duur wordt beschouwd, maar door combinaties te maken is ook qua prijs een aantrekkelijker aanbod mogelijk.”

Langetermijnperspectief & ontzorgen
Het klimaatakkoord van Parijs uit 2015 stelt dat je als (Neder)land linksom of rechtsom maatregelen moet nemen om te gaan zorgen dat de eigen woningvoorraad, vóór 2030, energieneutraal is. Het verdrag vereist van lidstaten dat ambitieuze nationale klimaatplannen met nationale vastgestelde bijdragen worden vastgesteld. Het akkoord betreft de periode na 2020 en is geratificeerd door 55 landen, die gezamenlijk meer dan 55% van de broeikassen uitstoten. Peter Paul van TNO geeft aan: “Verduurzaming van bestaande voorraad komt nauwelijks op gang, zowel aan de aanbodzijde als de vraagzijde zit weinig beweging en duwt iedereen de berg van energiebesparing en verduurzaming vooruit. Daardoor wordt deze berg alleen maar hoger.” Maxime: “Je krijgt geen rente meer op spaargeld en je bent dus een dief van jouw eigen portemonnee als je die energiebesparende maatregelen voor jouw woning uitstelt. Ten tweede. Het moet wel mogelijk gemaakt worden. Ik vind het van groot belang dat tijdens de huidige Kabinetsformatie, groene, afspraken gemaakt worden, zodat woningcorporaties, huurders en huiseigenaren, de doelen van het Klimaatakkoord uit Parijs kunnen gaan realiseren. Als de huidige huurdersheffing voor een deel verplicht wordt ingezet voor verduurzaming van de bestaande woningvoorraad dan kun je als kabinet ook meer eisen gaan stellen aan verduurzaming. Bied daarnaast voor de particuliere huiseigenaar een langetermijnperspectief door handhaving salderingsregeling en toestaan van, bijvoorbeeld, alternatieve financieringsmogelijkheden. Ik heb mij altijd afgevraagd waarom EZ, vanwege splitsing (redactie: splitsing in Distributie en Productie) geen voorstander is dat Netbeheerders zich gaan bezighouden met de verduurzaming van de particuliere woningvoorraad.” Mirre: “Tot hun frustratie want netbeheerders hebben hierbij wel belang”. Maxime vervolgt: ”Dat klopt. Op het moment dat de woningen van het gas afgaan dan hoeven netbeheerders de gasleiding niet meer te onderhouden en te vervangen. Nu hebben Netbeheerders de onderhoudsplicht voor een goede gasinfrastructuur.”

Netbeheerders zouden best particuliere huisbezitters kunnen ontzorgen door de investering in energiebesparende maatregelen voor te financieren, zodat je bijvoorbeeld een fictieve energierekening krijgt, totdat deze investering in jouw huis is terugbetaald.

Een dergelijke maatregel zou voor particuliere huiseigenaren zeer van belang kunnen zijn, omdat je van hen niet mag verwachten dat zij, bijvoorbeeld, € 40.000 op de plank hebben liggen voor energiebesparende maatregelen. Oók voor Bouwend Nederland en voor aannemers ligt er een opdracht om huiseigenaren te ontzorgen en hen inzicht te bieden in wat allemaal aan energiebesparende maatregelen mogelijk is.”

Samenvattend stellen de specialisten dat duurzaam bouwen vooral gericht is op renovatie van de bestaande woningmarkt door het gaan toepassen van energiebesparende mogelijkheden om het leefklimaat te verbeteren.

Consument & Gedrag & Samenleving
Richard: “Wanneer ik met onze klant over verbouwen of renoveren spreek dan doe ik altijd een simpel rekensommetje; als hij hiervoor € 40.000 leent, dan moet hij elke maand € 150 terugbetalen. Als hij dus voor € 40.000 aan energiebesparende maatregelen in zijn huis investeert, is hij dan ook bereid hiervoor elke maand € 150,00 te betalen? Hij gaat weliswaar minder energie betalen, maar dat staat niet in verhouding tot de investering die hij doet. Natuurlijk is er ook sprake van ‘zachte voordelen’, zoals verbetering van het leefkwaliteit en wooncomfort.” Mirre vult aan: “Tevens moeten wij reëel blijven dat consumenten nauwelijks meer een dergelijk bedrag geleend krijgen.” Hein vervolgt: “Deze discussie raakt ook onze stelling of het realiseren (renovatie, verbouw of nieuwbouw) van duurzame steden hoofdprioriteit is voor verbetering van de leefkwaliteit in steden’. De vraag of consumenten voor het maandelijkse bedrag van € 150,00 daadwerkelijk en meetbaar een verbetering van het leefkwaliteit gaan krijgen is een belangrijke startvraag om te toetsen.” Maxime stelt dat het wooncomfort zeker verbetert en Mirre vervolgt: “Dat kosten en wooncomfort bepaald worden door het wantrouwen van huurders jegens wooncorporaties en van particuliere huiseigenaren comfort jegens de overheid en financiële instellingen. Het gaat niet alleen over woningen; het gaat ook over wijken en over hoe wij samen wonen en samen leven. Hierbij speelt mee dat beleid steeds wordt gewijzigd. Pas als wij met elkaar onderkennen dat duurzame bouwtechniek slechts een kant van de medaille is en de andere kant gaat over vertrouwen, consistent beleid, creëren van draagvlak en betrokkenheid bij bewoners en goede – koersvaste – leiders, die ons allemaal vooruitbrengen.” Maxime sluit hierop aan: “Als voorbeeld noem ik Kanaleneiland in Utrecht. Door het upgraden van deze wijk door de gemeente kwamen er ook andere sociale lagen in de wijk wonen, waardoor zo’n wijk opnieuw gaat leven. Pak bij upgraden dan gelijk door als gemeente door zo’n wijk energieneutraal en klimaat neutraal te maken evenals zorg voor voldoende afwatering en groen. Maak een totaalconcept van renovatie en stedenbouwkundige herinrichting. Als je hiervoor zorgt bouw je gelijk aan draagvlak van de bewoners.”

Peter Paul maakt hierbij wel een kanttekening: “Bij voorkeur zou verduurzaming tot stand komen in een open markt waarin vraag en aanbod elkaar vinden. Met elke regeling die je als overheid of gemeente invoert, trek je ergens een wissel. De overheid kiest er terecht voor om verduurzaming te stimuleren, maar doet dat bij voorkeur juist tijdelijk om een beweging op gang te brengen. Door lange tijd een specifieke oplossing te subsidiëren kan een lock in ontstaan op oplossingen die eigenlijk te duur zijn of achterhaald en een specifieke groep consumenten bovenmatig bevoordeeld.”

Maxime vult aan: “Je moet ook de klant stimuleren. Verduurzaming doe je op twee manieren. Of stimuleren of verplichten! De meeste mensen krijg je in beweging voor verduurzaming als je hen stimuleert.” Alle deskundigen zijn het hierover met elkaar eens.

Tot slot
De grootste aanpak voor verduurzaming van woningen en kantoren is vereist voor de bestaande bouw. Alle deskundigen zijn het met elkaar eens dat bij nieuwbouwprojecten verduurzaming in één keer goed en volledig kan worden uitgevoerd door energieneutraal/0 op de meter. Je bent een dief van de portemonnee van de klant als we dat niet doen. Natuurlijk is hierbij sprake van meerkosten tussen de € 10.000 en € 15.000, die overigens ruimschoots (€ 40.000) over de leeftijd van de woning worden terugverdiend. Peter-Paul stelt vast dat ondanks dat de meerkosten gering zijn in de nieuwbouw markt nog steeds woningen worden gebouwd die niet energieneutraal zijn. De ontwikkelaars kiezen hier toch liever voor een iets goedkopere woning, die makkelijker verkoopt.

Richard stelt: “De overheid moet duurzame nieuwbouwwoningen gewoon verplicht stellen, omdat uit de dagelijkse praktijk blijkt dat potentiële kopers niet naar die langere termijn kijken. Er blijft helaas nog sprake van ‘pennywise en poundfoolish’.”

Hein Stroeve, advocaat MRICS
Ekelmans & Meijer Advocaten
 
15.10.2017 | Hein Stroeve, Het Ondernemersbelang.nl / 2017
kennis